コインパーキングの稼働率と売上の仕組み｜借上げ賃料が適正かを考える
「いまの賃料が安いのか高いのか分からない」というご相談をよくいただきます。運営会社がいくら売り上げているかを知る手がかりは、実は現地に出ています。見るべきポイントを整理しました。
- 駐車場の売上は、おおまかに「台数 × 稼働率 × 1台あたりの単価」で決まります。
- 借上げ賃料は、運営会社が見込む売上から設備費・管理費・利益を引いた残りで提示されます。
- 稼働が良いのに賃料が据え置きのままなら、見直しの余地がある可能性があります。
売上はどう決まるか
一括借上げの場合、オーナー様は固定賃料を受け取るため、売上そのものは運営会社の取り分です。ただし、その売上の見込みが賃料の根拠になっています。
- 台数 ― 区画数。多いほど売上の上限が上がります
- 稼働率 ― どれだけの時間、区画が埋まっているか
- 単価 ― 時間料金と最大料金の設定。回転が速い立地ほど時間料金が効きます
同じ台数でも、駅前で回転の速い土地と、住宅街で長時間利用が中心の土地では、売上の作り方がまったく違います。
自分の駐車場の稼働を見る方法
専門的な調査をしなくても、次の観察で大まかな傾向はつかめます。
- 平日の昼・夜、休日の昼・夜に現地を見て、何台停まっているかを数える
- 何度か見て、いつも満車に近いのか、空きが目立つのかを把握する
- 看板の料金表を確認し、時間料金と最大料金を控えておく
- 近隣の駐車場の料金と比べてみる
いつ見ても満車に近い場合、運営会社にとって採算の良い駐車場になっている可能性があります。その状態で契約当初の賃料が続いているなら、見直しを相談する価値があります。
賃料と売上の関係
運営会社は、見込んだ売上から次のような費用を引いて、オーナー様への賃料を決めます。
| 運営会社側の主な費用 | 内容 |
|---|---|
| 設備の設置・更新費 | 精算機、ロック板、看板、舗装など |
| 管理・保守費 | 集金、清掃、故障対応、近隣対応 |
| 運営の人件費・システム費 | 監視、料金設定の調整、決済手数料など |
| 利益 | 会社としての取り分 |
このため、同じ土地でも「設備を安く調達できる会社」「近隣に自社物件があり管理を効率化できる会社」のほうが、高い賃料を出せることがあります。これが、会社によって提示額が大きく変わる理由のひとつです。
見直しを考える目安
- いつ見ても満車に近い状態が続いている
- 契約してから一度も賃料が上がったことがない
- 周辺に新しい商業施設や病院ができ、人の流れが変わった
- 近隣の駐車場の料金が上がっている
ひとつでも当てはまる場合、他社がいくらで借りるかを確認してみる価値があります。見積もりに費用はかかりません。
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よくある質問
運営会社に売上を教えてもらえますか？
一括借上げの場合、売上は運営会社のものなので、開示されないことが一般的です。稼働の状況は現地の観察でも把握できます。
稼働が良ければ賃料は自動的に上がりますか？
自動では上がりません。契約の改定条項に沿って、交渉するか、他社と比較して切り替えることになります。
料金設定をオーナーが決められますか？
一括借上げでは運営会社が決めるのが一般的です。管理委託方式では関与できる場合があります。