コインパーキングの​契約形態は​3つ｜一括借上げ・管理委託・​自己運営の​違いと​選び方

「コインパーキングに​する」と​一口に​言っても、​運営会社との​関わり方は​一つでは​ありません。​誰が​設備を​用意し、​誰が​売上を​受け取り、​誰が​リスクを​負うのか。​この​組み合わせに​よって、​契約の​形が​変わります。

3つの​契約形態を​一覧で​比較

どれが​正解と​いう​ものでは​ありません。​「収入の​安定」と​「上振れの​可能性」は​トレードオフの​関係に​あり、​どちらを​重視するかで​選ぶ形が​変わります。

一括借上げ​（サブリース方​式）

運営会社が​土地を​丸ごと​借り、​自社の​費用で​設備を​設置し、​運営します。​利用状況に​かかわらず、​オーナー様には​毎月​決まった​賃料が​支払われます。​土地オーナー様が​選ばれる​ケースが​もっとも​多い​形態です。

• メリット：初期費用が​かからない​／収入が​読める​／日々の​管理や​近隣対応は​運営会社が​行う
• デメリット：稼働が​良くても​賃料は​基本的に​増えない​／契約期間や​解約予告の​制約を​受ける

「コインパーキングの​窓口」で​ご紹介しているのも、​原則と​して​この​一括借上げです。​提携各社から​賃料の​見積もりを​取り、​最も​条件の​良い​会社を​ご紹介しています。

同じ​一括借上げでも、​完全な​固定賃料の​ほか、​一定の​売上を​超えた​分を​上乗せする​方​式を​設けている​会社も​あります。​見積もりの​際に​確認してみてください。

管理委託​（売上分配方​式）

駐車場の​事業主は​オーナー様のままで、​集金・清掃・トラブル対応などの​運営業務を​会社に​委託します。​売上から​管理料を​差し引いた​額が​手元に​入ります。

• メリット：稼働が​良ければ​収入が​伸びる​／料金設定に​関与できる​場合が​ある
• デメリット：設備費用が​自己負担／売上が​落ちれば​収入も​落ちる​／確定申告の​手間が​増える

駅前など​明らかに​需要の​大きい​立地で、​初期投資を​回収できる​見込みが​立つ場合に​検討される​形態です。

自己運営

設備の​購入・設置から、​料金設定、​集金、​清掃、​クレーム対応まですべて​自分で​行います。​収益は​すべて​自分の​ものになりますが、​手間と​リスクも​全て​引き受ける​ことになります。

• メリット：中間コストが​かからない​／すべて​自分で​決められる
• デメリット：初期費用が​大きい／故障や​トラブルへの​即時対応が​必要／​空白期間の​損失を​自分で​負う

不動産賃貸業を​本業と​している​方や、​複数の​駐車場を​まとめて​管理できる​体制が​ある方に​向いています。

一括借上げの​契約は​法律上どう​扱われるか

一括借上げは、​土地の​賃貸借契約と​して​結ばれるのが​一般的です。​ここで​押さえて​おきたいのは、​建物を​建てる​目的の​借地とは​扱いが​異なると​いう​点です。

建物の​所有を​目的と​する​借地権には​借地借家法が​適用され、​借り手が​強く​保護されます。​一方、​駐車場と​して​土地を​貸す契約は​建物の​所有を​目的としないため、​一般には​借地借家法の​借地権の​規定は​適用されないと​説明されます。

• この​ため、​契約期間や​解約の​条件は、​基本的に​契約書の​内容で​決まります
• 逆に​言えば、​契約書に​書かれていない​ことは​後から​主張しにくくなります
• 「何年契約か」​「何か​月前に​予告すれば​解約できるか」は、​必ず​書面で​確認してください

法律の​適用関係は​契約の​実態に​よって​判断されます。​本記事は​一般的な​整理であり、​個別の​契約に​ついての​法的助言では​ありません。​判断に​迷う​場合は​弁護士などの​専門家に​ご確認ください。

どの​形態を​選ぶか

次のように​考えると​整理しやすくなります。

1. まず​「この​土地を​何年くらい駐車場に​しておくか」を​考える。​数年で​動かす​可能性が​あるなら、​初期投資の​小さい​一括借上げが​無難です
2. 次に​「収入の​ブレを​受け入れられるか」を​考える。​固定収入を​重視するなら​一括借上げ、​上振れを​狙うなら​管理委託です
3. 最後に​「どれだけ手を​かけられるか」を​考える。​日常の​管理に​関わりたくなければ​一括借上げ一択に​なります

どの​形態を​選ぶに​せよ、​まずは​一括借上げで​いくらに​なるかを​把握しておくと、​他の​方​式と​比べる​基準が​できます。​見積もりに​費用は​かかりません。

よく​ある​質問

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